不動産関連の業務には、物件評価、管理、仲介、税務を含むコンサルティング、開発、不動産抵当権ローン、建築ローンの取り扱いなどがあります。
商業不動産の仲介には、事務所、店舗の賃貸、ホテルなどの収益物件売買があります。
オフィス・スペースの賃貸
事務所は、会社の顔とも言えますので、ロケーション（場所）が大事です。顧客や取引先の交通の便と従業員の通勤事情を考慮し、場所を絞り込む必要があります。米国は契約社会のため、賃貸契約書は50から100ページに及ぶことも珍しくありません。契約期間は、一般に日本よりも長く、通常5年から10年契約です。保証金（セキュリティー・ディポジット）は、通常、2－5ヶ月分の賃料相当額となります。
契約内容は、賃貸期間と月額賃料の他にエスカレーション（追加費用支払い規定）条項があります。これは、ビルのオーナーが、固定資産税と建物の運営に関わる人件費などの値上げ分をテナントに支払わせる条項です。エスカレーションの負担分は物価指数(CPI)などを基に算定され、電気代と共に月額賃料に加算されます。内装工事費は、テナント側の負担となります。事務所を賃貸する際には、契約内容が煩雑な上、建物のオーナーごとに契約条件もかなり異なるため、交渉には専門の知識が必要となります。
オフィス・スペースの賃貸の流れ
テナント専任ブローカー業務
- ダイレクト・リースかサブリースの選択
- 入居スケジュールの確認
- 候補スペース選定（スペース実査開始から約２ヶ月以内）
- リース条件交渉（約１ヶ月）
- 弁護士選定
- リース契約書リビュー及び内容変更交渉（約１ヶ月）
- リース契約締結
- アーキテクト、工事業者、家具業者、電話等の設置業者の選定
- 工事完成、家具、備品等の搬入準備
- 新しいオフィスへの入居完了
オーナー専任ブローカー業務
- スペースの有効利用検討
- キャッシュ・フローの見直し
- マネージメントのチェック（各費用の見直し）
- 再融資の可能性
- 現リース契約書の分析
- リース戦略及びマーケティング
- 広告・宣伝の強化
店舗スペースの賃貸
お客様と予め会議を持ち、店舗のコンセプト、内装工事を含む予算、ロケーション、対象となる顧客層などの企画とご要望をお伺いし、的確なアドバイスをさせて頂いております。
店舗は、ロケーション（場所）が命です。店のコンセプトと賃料等の予算に合った物件を探すためには、交通の便、時間帯別の人の流れ、見込み客の収入のレベルなどを事前に調べておく必要があります。
飲食店の場合、建物の構造によっては、調理場、空調設備などが作れない場合もあるので、専門家の立会い調査が必要です。リカー・ライセンス（酒類販売許可証）も既存のものを引き継げない物件、又は申請しても許可が下りない物件もあるので、契約前に予め確認することが重要です。内装工事には、建築基準法に従って建築許可を取ることが必要で、着工後も開店までの作業が予定通り進むよう常に監督していなければなりません。必要に応じて建築業者、弁護士のご紹介も致しております。
これまでに取引させて頂いた店舗・レストランは、「一風堂１号店」、「寿司安田」、「牛角1、2号店」、「寿司石1、2、3号店」、「佐々舟」、「萩2号店」、「寿司清水」、「大戸屋1、3号店」、「TOTTO RAMEN」などの人気レストランを含め、すでに40店舗を超えました。数多くのお客様の成功が私共の誇りになっています。
店舗スペースの賃貸の流れ
テナント専任ブローカー業務
- ダイレクト・リースか既存レストランの購入か選択
- 開店スケジュールの確認
- 候補スペース選定（スペース実査開始から約３ヶ月以内）
- リカー・ライセンスが取得可能か確認
- キャンセル条項の確認
- ADA対応及びランドマーク・ビルに注意
- リース条件交渉（約１ヶ月）
- 弁護士選定
- リース契約書精査及び内容変更交渉（約１ヶ月）
- リース契約締結
- アーキテクト、工事業者、家具業者、電話等設置業者の選定
- 工事完成、家具、備品等の搬入準備
- ソフト・オープニング
- グランド・オープニング
オーナー専任ブローカー業務
- 売却価格等の決定（マーケット・リサーチを含む）
- 価格と条件交渉
- 売買契約締結
- 譲渡契約締結
- クロージング（物件引渡し）